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營改增後納稅人銷售其取得的不動產等業務問答
問：營改增後哪些納稅人要到地稅機關辦理哪些增值稅業務？
答：營改增後有兩類業務由地稅機關代征增值稅、代開增值稅發票，具體如下：
（一）納稅人銷售其取得的不動產，應繳的增值稅暫由地稅機關代征。
所有企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個人（個體工商戶及其他個人），銷售其取得的不動產，暫由地方稅務機關代征增值稅。
所稱“取得不動產”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
因此，暫由地稅機關代征增值稅的銷售不動產業務，主要就是已經在房地產管理機關備過案、完成初始登記和總登記的，或已計入單位的固定資產，再上市進行交易的房產。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目（商品房）不在此列。
（二）其他個人出租不動產，應繳的增值稅暫由地稅機關代征。
其他個人是指自然人。單位和個體工商戶出租不動產的，由國稅機關負責征收增值稅。
二
問：增值稅中所稱不動產是指房屋嗎？
答：增值稅規定中，不動產包括房屋，但不限於房屋。具體是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
三
問：納稅人轉讓土地使用權是否屬於地稅機關代征增值稅范圍？
答：轉讓土地使用權屬於增值稅銷售無形資產征稅范圍，由國稅機關負責征收增值稅，不屬於地稅機關代征增值稅范圍。
四
問：自2016年5月1日起，營業稅改征增值稅後，一般納稅人轉讓其取得的不動產如何申報繳稅？
答：一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
五
問：自2016年5月1日起，營業稅改征增值稅後，小規模納稅人轉讓其取得的不動產如何申報繳稅？
答：小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：
（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
六
問：對個人轉讓住房，營業稅有稅收優惠政策，營改增後，原稅收優惠政策還延續嗎？
答：營改增後，對個人出售住房征收增值稅，基本延續瞭原營業稅優惠政策，具體為：
（一）全額征稅：個人（個體工商戶和其他個人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%征收率計算應納稅額。
（二）分地區適用優惠政策：
1.北京市、上海市、廣州市、深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；將購買2年以上（含）非普通住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
2.北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
七
問：能否舉例說明如何計算納稅人轉讓其取得不動產的增值稅？
答：（一）某單位（一般納稅人），轉讓其2016年4月30日前自建的廠房，建造成本300萬元，現以350萬元價格對外銷售，選擇適用一般計稅方法計稅，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+11%）×11%
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
該單位應在地稅機關預繳增值稅為350÷（1+5%）×5%＝16.67萬元。在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01萬元。
（二）某企業（小規模納稅人）轉讓其購買的商業用房，購買原價為300萬元，現以350萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應在地稅機關預繳增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。
（三）某自然人將其購買的商鋪以350萬元對外銷售，購買原價為300萬元，應如何計稅？
應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應向地稅機關申報繳納增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。
（四）其他個人轉讓其取得的住房的案例
1.某個人將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷變頻冷氣價格比較（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關申報繳納增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。
2.某個體工商戶將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關預繳增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。向在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。
3.佛山某個人，轉讓其購買3年的住房，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，其他個人轉讓其購買超過2年的住房，免征增值稅。
4.廣州某個人，轉讓其購買3年的普通住房，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市，其他個人轉讓其購買超過2年的普通住房，免征增值稅。
5.廣州某個人，以200萬元對外銷售其購買3年的非普通住房，購買原價為100萬元，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市，其他個人轉讓其購買超過2年的非普通住房的，應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關申報繳納增值稅為（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76萬元。
八
問：如何計算其窗型冷氣機價格他個人出租不動產的增值稅？
答：其他個人出租住房、非住房，增值稅計算方法有差異。
（一）出租非住房：其他個人（自然人）出租不動產（不含住房），應按照5%征收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅征收率5%，其每月應納增值稅為10÷（1+5%）×5%＝0.48萬元。
（二）出租住房：其他個人（自然人）出租住房，應按照5%征收率減按1.5%計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
例如：某人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅為8÷（1+5%）×1.5%＝0.11萬元。
九
問：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，需要提供哪些憑證？
答：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國傢稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務部門監制的發票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；國傢稅務總局規定的其他憑證。
十
問：納稅人發生哪些業務可向地稅機關申請代開增值稅發票？
答：以下情況可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票：一是小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的；二是其他個人出租不動產。
納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產和出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。
十一
問：個人銷售二手住房征收增值稅後，稅負比以前征收營業稅時是上升瞭，還是下降瞭呢？
答：營業稅下，個人銷售二手房需繳納5%的營業稅，符合規定條件的，可免征營業稅。營改增後，增值稅延續瞭原營業稅優惠政策，二手房交易增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加，略有下降。
例如，某人將其購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，其應納增值稅：100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元，原應納營業稅100×5%＝5萬元。因此，營改增後，個人銷售二手住房應納增值稅較原營業稅減少瞭2400元，稅負下降。
十二
問：其他個人出租不動產征收增值稅後，稅負比以前征收營業稅時是上升瞭，還是下降瞭呢？
答：營業稅下，其他個人出租不動產需繳納5%的營業稅。優惠政策包括：月租金收入未超過3萬元的，可免征營業稅；其他個人出租住房，減按1.5%征收率征收營業稅。營改增後，增值稅延續瞭原營業稅優惠政策，其他個人出租不動產增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加，略有下降。
例如：某人出租住房，每月取得租金收入10萬元，其每月應納增值稅：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143萬元，原月應納營業稅10×1.5%＝0.15萬元。因此，營改增後，其他個人出租不動產應納增值稅較原營業稅減少70元，稅負下降。
撰文：粵稅宣
(責編：孫紅麗、伍振國)
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重量：10.0kg
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二
問：增值稅中所稱不動產是指房屋嗎？
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三
問：納稅人轉讓土地使用權是否屬於地稅機關代征增值稅范圍？
答：轉讓土地使用權屬於增值稅銷售無形資產征稅范圍，由國稅機關負責征收增值稅，不屬於地稅機關代征增值稅范圍。
四
問：自2016年5月1日起，營業稅改征增值稅後，一般納稅人轉讓其取得的不動產如何申報繳稅？
答：一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
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（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
五
問：自2016年5月1日起，營業稅改征增值稅後，小規模納稅人轉讓其取得的不動產如何申報繳稅？
答：小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：
（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
六
問：對個人轉讓住房，營業稅有稅收優惠政策，營改增後，原稅收優惠政策還延續嗎？
答：營改增後，對個人出售住房征收增值稅，基本延續瞭原營業稅優惠政策，具體為：
（一）全額征稅：個人（個體工商戶和其他個人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%征收率計算應納稅額。
（二）分地區適用優惠政策：
1.北京市、上海市、廣州市、深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；將購買2年以上（含）非普通住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
2.北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
七
問：能否舉例說明如何計算納稅人轉讓其取得不動產的增值稅？
答：（一）某單位（一般納稅人），轉讓其2016年4月30日前自建的廠房，建造成本300萬元，現以350萬元價格對外銷售，選擇適用一般計稅方法計稅，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+11%）×11%
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
該單位應在地稅機關預繳增值稅為350÷（1+5%）×5%＝16.67萬元。在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01萬元。
（二）某企業（小規模納稅人）轉讓其購買的商業用房，購買原價為300萬元，現以350萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應在地稅機關預繳增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。
（三）某自然人將其購買的商鋪以350萬元對外銷售，購買原價為300萬元，應如何計稅？
應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應向地稅機關申報繳納增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。
（四）其他個人轉讓其取得的住房的案例
1.某個人將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷變頻冷氣價格比較（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關申報繳納增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。
2.某個體工商戶將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，應如何計稅？
應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關預繳增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。向在機構所在地主管國稅機關申報納稅時應補退稅額為100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。
3.佛山某個人，轉讓其購買3年的住房，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，其他個人轉讓其購買超過2年的住房，免征增值稅。
4.廣州某個人，轉讓其購買3年的普通住房，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市，其他個人轉讓其購買超過2年的普通住房，免征增值稅。
5.廣州某個人，以200萬元對外銷售其購買3年的非普通住房，購買原價為100萬元，應如何計稅？
北京市、上海市、廣州市和深圳市，其他個人轉讓其購買超過2年的非普通住房的，應納稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
該納稅人應向住房所在地主管地稅機關申報繳納增值稅為（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76萬元。
八
問：如何計算其窗型冷氣機價格他個人出租不動產的增值稅？
答：其他個人出租住房、非住房，增值稅計算方法有差異。
（一）出租非住房：其他個人（自然人）出租不動產（不含住房），應按照5%征收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅征收率5%，其每月應納增值稅為10÷（1+5%）×5%＝0.48萬元。
（二）出租住房：其他個人（自然人）出租住房，應按照5%征收率減按1.5%計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
例如：某人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅為8÷（1+5%）×1.5%＝0.11萬元。
九
問：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，需要提供哪些憑證？
答：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國傢稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務部門監制的發票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；國傢稅務總局規定的其他憑證。
十
問：納稅人發生哪些業務可向地稅機關申請代開增值稅發票？
答：以下情況可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票：一是小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的；二是其他個人出租不動產。
納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產和出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。
十一
問：個人銷售二手住房征收增值稅後，稅負比以前征收營業稅時是上升瞭，還是下降瞭呢？
答：營業稅下，個人銷售二手房需繳納5%的營業稅，符合規定條件的，可免征營業稅。營改增後，增值稅延續瞭原營業稅優惠政策，二手房交易增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加，略有下降。
例如，某人將其購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，其應納增值稅：100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元，原應納營業稅100×5%＝5萬元。因此，營改增後，個人銷售二手住房應納增值稅較原營業稅減少瞭2400元，稅負下降。
十二
問：其他個人出租不動產征收增值稅後，稅負比以前征收營業稅時是上升瞭，還是下降瞭呢？
答：營業稅下，其他個人出租不動產需繳納5%的營業稅。優惠政策包括：月租金收入未超過3萬元的，可免征營業稅；其他個人出租住房，減按1.5%征收率征收營業稅。營改增後，增值稅延續瞭原營業稅優惠政策，其他個人出租不動產增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加，略有下降。
例如：某人出租住房，每月取得租金收入10萬元，其每月應納增值稅：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143萬元，原月應納營業稅10×1.5%＝0.15萬元。因此，營改增後，其他個人出租不動產應納增值稅較原營業稅減少70元，稅負下降。
撰文：粵稅宣
(責編：孫紅麗、伍振國)
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